Unterschied zwischen Mietwohnung und Eigentumswohnung
Kurz gesagt
Eine Mietwohnung bewohnen Sie aufgrund eines Mietvertrags; die Wohnung gehört Ihnen nicht. Eine Eigentumswohnung gehört einer Person oder mehreren Eigentümern – sie kann selbst bewohnt oder vermietet werden.
Der HauptunterschiedBei einer Mietwohnung nutzt der Bewohner die Wohnung per Mietvertrag, ohne sie zu besitzen; eine Eigentumswohnung gehört ihrem Eigentümer, der selbst darin wohnen oder sie vermieten kann.
Beide bezeichnen Wohnungen, unterscheiden sich aber vor allem darin, ob es um das Nutzungsverhältnis oder die Eigentumsverhältnisse geht.
Steckbriefe
Steckbrief: Mietwohnung
Eine Mietwohnung wird aufgrund eines Mietvertrags bewohnt. Der Mieter darf sie nutzen, während das Eigentum bei einer anderen Person oder Organisation liegt.
- Mietvertrag
- Miete regelmäßig zahlen
- Vermieter ist häufig Eigentümer, muss es aber nicht sein
Beispiel „Ich wohne zur Miete und überweise meinem Vermieter jeden Monat die vereinbarte Miete.“
Steckbrief: Eigentumswohnung
Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung, die einer Person oder mehreren Personen gehört. Rechtlich gehört dazu meist ein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes und Grundstücks.
- Wohnung im Eigentum
- Anteil am Gemeinschaftseigentum
- Mitbestimmung in der Gemeinschaft
Beispiel „Wir haben die Wohnung gekauft und entscheiden in der Eigentümerversammlung über gemeinsame Maßnahmen mit.“
Auf einen Blick
| Merkmal | Mietwohnung | Eigentumswohnung |
|---|---|---|
| Was ist es? | Wohnung, die aufgrund eines Mietvertrags genutzt wird | Wohnungseinheit, die einer Person oder mehreren gehört |
| Typisch | Mieter zahlt Miete an Vermieter | Eigentümer trägt Verantwortung und laufende Kosten |
| Wofür / wann? | Wohnen ohne die Wohnung selbst zu kaufen | Wohnen im eigenen Eigentum oder Vermieten |
| Beispiel | Mietvertrag mit einer privaten Vermieterin | Gekaufte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus |
| Rechtsgrundlage | Mietvertrag regelt die Nutzung. | Eigentum und Teilungserklärung bestimmen Rechte. |
| Laufende Zahlung | Vereinbarte Miete und mögliche Nebenkosten. | Hausgeld (oft einschließlich eines Rücklagenbeitrags) und eigene Wohnkosten. |
| Entscheidungen | Mieter darf nicht beliebig baulich verändern. | Gemeinschaft entscheidet über gemeinschaftliche Angelegenheiten. |
| Nutzung durch Dritte | Untervermietung erfordert oft Zustimmung. | Vermietung ist grundsätzlich möglich; Regeln sind zu beachten. |
Im Detail
Was die Begriffe genau bezeichnen
„Mietwohnung“ sagt zunächst, auf welcher Grundlage jemand die Wohnung nutzt. Der Bewohner ist Mieter und erhält durch den Mietvertrag das Recht, die Räume zu bewohnen. Eigentümer kann zum Beispiel eine Privatperson, ein Unternehmen oder eine Wohnungsgenossenschaft sein.
„Eigentumswohnung“ bezeichnet dagegen eine Eigentumsform. Wohnungseigentum umfasst das Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehört normalerweise auch das Grundstück; bei einem Erbbaurecht gelten Besonderheiten.
Eigentum heißt nicht zwingend selbst darin wohnen
Im Alltag wird „Eigentumswohnung“ oft als Kurzform für eine Wohnung verstanden, in der der Eigentümer selbst lebt. Das ist aber nicht zwingend: Eigentümer können ihre Wohnung vermieten. Die Bewohner sind dann Mieter, obwohl die Wohnung rechtlich eine Eigentumswohnung ist.
Die Begriffe liegen also auf unterschiedlichen Ebenen. Eine Person kann Eigentümer sein, während eine andere Person die Wohnung aufgrund eines Mietvertrags nutzt. Für einen Vergleich der eigenen Wohnsituation ist daher wichtig, zwischen dem Eigentümer der Wohnung und dem Bewohner zu unterscheiden.
Kosten und Verantwortung
Mieter zahlen die vereinbarte Miete. Je nach Vertrag kommen Betriebskosten hinzu; welche Kosten umgelegt werden dürfen und wie sie abgerechnet werden, richtet sich nach den geltenden Regeln und dem Mietvertrag. Größere Instandhaltungsaufgaben liegen grundsätzlich beim Vermieter, auch wenn Einzelheiten und Pflichten im konkreten Fall zu prüfen sind.
Wohnungseigentümer zahlen unter anderem laufende Kosten für das Gebäude und leisten typischerweise Hausgeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Daraus werden gemeinschaftliche Ausgaben und häufig auch Rücklagen finanziert. Kosten für die eigene Wohnung können zusätzlich anfallen; größere Beschlüsse betreffen mitunter alle Eigentümer.
Änderungen und gemeinschaftliche Regeln
Mieter dürfen die Wohnung im üblichen Rahmen nutzen, können aber nicht ohne Weiteres bauliche Veränderungen vornehmen. Für bestimmte Veränderungen ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Auch Hausordnung und vertragliche Vereinbarungen können den Alltag betreffen.
Eigentümer haben mehr unmittelbare Verfügung über ihre Wohnung, sind aber nicht völlig unabhängig. Für Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gelten gemeinsame Regeln; die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet über gemeinschaftliche Angelegenheiten, insbesondere die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse können dabei eine Rolle spielen.
Woran erkennt man den Unterschied?
- Klären Sie für die konkrete Wohnung, ob die Person sie als Mieter oder Eigentümer nutzt. Eine Einsicht ins Grundbuch setzt ein berechtigtes Interesse voraus.
- Fragen Sie, wer die Wohnung tatsächlich bewohnt: Eigentümer und Bewohner müssen nicht dieselbe Person sein.
- Unterscheiden Sie die Miete vom Hausgeld, das häufig einen Rücklagenanteil enthält; zusätzliche Sonderumlagen können gesondert anfallen.
- Bei einer Eigentumswohnung: Klären Sie, welche Bauteile zur Wohnung und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Gemeinsamkeiten
- Beide sind Wohnungen, in denen Menschen wohnen können.
- In beiden Fällen können Betriebskosten und Ausgaben für den Wohnalltag anfallen.
- Hausordnung und Regeln des Gebäudes können für die Bewohner wichtig sein.
- Beide Wohnformen können sich in Lage, Größe und Ausstattung stark unterscheiden.
Häufiger Irrtum
Irrtum: „Eine Eigentumswohnung wird immer vom Eigentümer selbst bewohnt.“
Richtig: Der Eigentümer kann die Wohnung vermieten. Dann wohnt dort ein Mieter.
Irrtum: „Als Wohnungseigentümer kann ich über alle Gebäudeteile allein entscheiden.“
Richtig: Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft nach den geltenden Regeln.
Häufige Fragen
Welche zusätzlichen Kosten können beim Kauf einer Eigentumswohnung anfallen?
Neben dem Kaufpreis können Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Grunderwerbsteuer und Maklerkosten anfallen.
Was ist das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?
Hausgeld ist eine regelmäßige Zahlung des Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft. Es dient typischerweise dazu, gemeinschaftliche Kosten und gegebenenfalls Rücklagen zu finanzieren; die genaue Zusammensetzung kann unterschiedlich sein.
Darf ein Mieter seine Wohnung untervermieten?
Nicht immer ohne Weiteres. Ob eine Zustimmung erforderlich ist, hängt unter anderem von der Art der Untervermietung und den geltenden Regeln ab. Wer untervermieten möchte, sollte den Mietvertrag prüfen und den Vermieter rechtzeitig ansprechen.
